L’action résultant des vices cachés ou vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, en application de l’article 1648 du code civil.
Attention, le point de départ de ce délai n’est pas la date de la vente mais bien le moment où l’acquéreur se rend compte de l’existence du vice, qui peut être postérieur à la vente.
Les conditions de l’action en vice caché
Cette action n’est cependant pas perpétuelle et doit être exercée dans un certain délai pour être recevable.
En matière mobilière et commerciale, la jurisprudence retenait déjà que l’action en vice caché était limitée à 2 ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 5 ans à compter de la vente.
Toutefois, en matière de vente d’immeuble après achèvement, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a récemment enfermé le délai d’action de 2 ans dans un nouveau délai butoir de 20 ans suivant le jour de la vente, dans son arrêt du 8 décembre 2021 (n°20-21439, publié au Bulletin).
Cette solution plus souple est tout à fait en adéquation avec les enjeux de la matière.
En effet, le constructeur qui peut voir sa responsabilité actionnée pendant un délai de 10 ans après réception des travaux, conserve ainsi un délai d’action de 2 ans à l’encontre du fabricant, sans être forclos.
Délai de forclusion
La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a également précisé que le délai d’action en garantie des vices cachés est un délai de forclusion, dans son arrêt en date du 5 janvier 2022 (n°20-22.670, publié au Bulletin).
Cela signifie que ce délai n’est pas susceptible d’être suspendu, contrairement aux délais de prescription.
Il peut néanmoins être interrompu par une demande en justice jusqu’à extinction de l’instance.
Il conviendra donc d’être particulièrement vigilant sur le respect du délai de deux ans afin de ne pas se voir priver de ses recours, particulièrement dans le cadre de longues opérations d’expertise judiciaire.
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